Setiap SPA, sama ada Perjanjian Jual Beli berkanun (iaitu Jadual H atau Jadual G) atau SNP Rumah yang didraf oleh peguam, akan mengandungi satu klausa yang menyatakan kesan kelewatan serahan milikan kosong. Biasa dikenali sebagai klausa denda dan ganti rugi ditetapkan (liquidated and ascertained damages atau LAD), ia menentukan jumlah yang boleh dituntut oleh pembeli sebagai pampasan atas pelanggaran perjanjian.

Jika berlaku kelewatan, pembeli berhak mendapat pampasan LAD sebanyak 10% setahun daripada harga rumah selama tempoh kelewatan dan untuk perjanjian jenis Jadual H, selain daripada LAD ini, pembeli rumah berhak mendapat pampasan 10% daripada 20% terakhir harga rumah disebabkan kelewatan penyiapan fasiliti bersama. 

NOTA: Sebaik-baiknya, ganti rugi dikira dari tarikh SPA ditandatangani dan bukannya tarikh bayaran tempahan. Ini kerana mengikut Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989, pemaju tidak sepatutnya memungut apa-apa bayaran sebelum SPA ditandatangani, dan bayaran 2-3% harga rumah yang biasanya dianggap bayaran tempahan atau ‘earnest deposit’ sepatutnya hanya dipungut selepas SPA ditandantangani, bukan sebelum.

Jika pemaju hartanah enggan membayar LAD tersebut, pembeli yang terkilan mempunyai pilihan untuk mengambil tindakan terhadap pemaju sama ada melalui Tribunal Pembeli Rumah atau mahkamah sivil.

Cara menuntut LAD atau ganti rugi akibat kelewatan serahan milikan kosong daripada pemaju

Dalam situasi di mana kelewatan tersebut tidak munasabah dan LAD tersebut tidak mencukupi bagi menampung kerugian yang ditanggung, kedua-dua pihak boleh membuat satu Perjanjian Penyelesaian.

Perjanjian Penyelesaian ialah dokumen yang sah di sisi undang-undang di mana satu pihak bersetuju membayar pihak yang terkilan satu jumlah yang dipersetujui sebagai penyelesaian penuh dan terakhir perkara tersebut. Mahkamah Malaysia telah mengiktiraf kesahihan Perjanjian Penyelesaian yang dibuat antara pemaju perumahan dan pembeli rumah bagi pertikaian berkaitan LAD disebabkan kelewatan serahan milikan kosong.

Perjanjian tersebut turut menyenaraikan terma dan syarat yang perlu dipatuhi oleh kedua-dua pihak, contohnya tidak menyaman pihak yang satu lagi atas perkara yang sama pada masa hadapan. Dalam kebanyakan kes, pembeli rumah akan memilih Perjanjian Penyelesaian untuk mengelakkan daripada perlu ke mahkamah bagi perbicaraan penuh.

Apa tindakan perlu dilakukan jika pemaju hartanah enggan membayar LAD?

Pembeli rumah yang terkilan boleh memfailkan tuntutan terhadap pemaju yang berdegil sama ada di Tribunal Pembeli Rumah atau mahkamah sivil. Pilihan salah satu tempat tersebut bergantung kepada faktor seperti masa, kos dan berdasarkan kepada kuantum merit iaitu jumlah yang boleh dituntut.

Tuntut LAD di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah

Tuntutan di Tribunal Pembeli Rumah biasanya tidak tinggi dan tidak perlu melibatkan peguam dalam proses tersebut kerana pembeli rumah sendiri yang membuat permohonan tuntutan di tribunal. Prosedur permohonan juga agak jelas dan mudah: pembeli rumah memfailkan satu set borang permohonan menyatakan LAD yang boleh dituntut, disertakan bersama-sama dokumen sokongan dan membayar yuran tetap sebanyak RM10.

Jika tuntutan diluluskan oleh tribunal, pembeli rumah akan dibayar LAD. Sebarang tuntutan pada tribunal mesti difailkan dalam masa 12 bulan daripada sama ada tarikh CCC atau tarikh tamat tempoh tanggungan cacat yang ditetapkan dalam SPA.

Bagaimanapun, pembeli rumah perlu tahu bahawa jumlah maksimum yang boleh dituntut melalui tribunal ialah RM50,000. Oleh itu, jika LAD melebihi RM50,000, pembeli sama ada perlu mengetepikan perbezaan jumlah yang melebihi RM50,000 tersebut; atau membahagikan tuntutan mereka kepada dua tuntutan berasingan. Untuk yang kedua, anda perlu memfailkan tuntutan untuk satu tempoh yang ditetapkan yang tidak melebihi RM50,000 dahulu dan jika itu diluluskan, failkan satu lagi tuntutan bagi satu lagi tempoh sehingga jumlah penuh tuntutan diperolehi.

Satu lagi faktor yang perlu diketahui oleh pembeli rumah ialah, tribunal tidak mempunyai kuasa untuk menguatkuasakan. Sekiranya berlaku kejadian di mana pemaju tidak mematuhi tuntutan yang diluluskan oleh tribunal, pembeli perlu memohon untuk tribunal memulakan prosiding penguatkuasaan atas tuntutan di mahkamah sivil. Tribunal kemudiannya akan menghantar satu salinan tuntutan yang telah direkodkan oleh mahkamah kepada pembeli, kemudian pembeli sudah boleh menguatkuasakannya terhadap pemaju melalui tindakan sivil.

Tuntutan LAD melalui tindakan mahkamah

Tuntutan di mahkamah sivil biasanya lebih mahal dan lebih kompleks. Pembeli rumah yang ingin membuat tindakan sivil terhadap pemaju dinasihatkan untuk mengambil peguam bagi menasihati mereka tentang proses dan keperluan mahkamah.

Di bawah Akta Had Masa 1953, tuntutan berdasarkan pelanggaran kontrak perlu dikemukakan dalam tempoh 6 tahun dari tarikh sebenar serahan milikan kosong atau dari tarikh LAD mesti dibayar.

Pembeli yang terkilan perlu menunjukkan bahawa terdapat pelanggaran kontrak dan bahawa kontrak tersebut mengandungi klausa yang menetapkan jumlah mesti dibayar sekiranya berlaku pelanggaran. Setelah berjaya, pembeli berhak menerima satu jumlah yang tidak melebihi LAD yang tercatat kecuali dibuktikan bahawa klausa LAD dan jumlah tercatat di situ tidak munasabah.

Kamaruzaman Omra

Director Tasa Holdings Sdn Bhd

Kredit: IProperty

• KENAPA APARTMENT MELODI PERDANA PUNCAK ALAM SANGAT BERBALOI UNTUK DIBELI?
• PEMBUKAAN TOL ECO GRANDEUR DAN PEMBINAAN STESEN ECRL “BOOMKAN” PUNCAK ALAM
• Pembukaan Persimpangan Bertingkat & Plaza Tol Eco Grandeur: Lonjakan Baharu Pasaran Hartanah Puncak Alam
• LARANGAN-LARANGAN YANG REN KENA PATUHI DALAM KERJANYA SEBAGAI REN
• STESEN ECRL PUNCAK ALAM: KENAPA MASIH RAMAI YANG BELUM TAHU KEWUJUDANNYA?