Soalan ni padu, sebab pelaburan rumah busuk (rumah buruk/terbiar/under market value) ialah salah satu strategi paling evergreen, tapi bukan selama-lamanya sesuai – bergantung pada fasa pasaran, lokasi, dan modal.
Apa Itu Pelaburan Rumah Busuk?
“Rumah busuk” = rumah rosak/terbiar/usang/under-maintained → dibeli di bawah harga pasaran, dibaiki, dan kemudian:
- Dijual semula (flip) untuk keuntungan modal, atau
- Disewakan untuk aliran tunai jangka panjang (cashflow),
- Diguna dalam strategi BRRRR → beli, baiki, sewakan, refinance, ulang.
Sampai Bila Sesuai Untuk Dipraktikkan?
MASIH Sesuai Dalam Keadaan Seperti:
- Pasaran Hartanah “Slow” / Overhang (seperti sekarang di beberapa kawasan):
- Bila ramai pemilik nak lepas hartanah, lebih mudah runding diskaun.
- Peluang dapat rumah busuk harga runtuh lebih tinggi.
- Ada Banyak Rumah Lama Di Kawasan Lama Tapi Lokasi Strategik:
- Contoh: Seremban, Semenyih, Puncak Alam, Bandar Tasik Puteri, Rawang dan beberapa daerah di Hulu Selangor.
- Lokasi prime + rumah lama = potensi besar lepas refurbish.
- Kos Renovasi Masih Terkawal:
- Jika kos renovasi masih logik (tak melebihi 25–30% dari nilai pasaran selepas baik pulih).
- Ada Tukang & Kontraktor Boleh Harap:
- REN/pelabur yang dah ada team tukang/kontraktor sendiri boleh cut cost dan jimat masa → masih win.
- Bank Masih Sanggup Bagi Nilai Refinance Yang Baik:
- Bila market value tinggi, boleh unlock modal dengan refinance selepas renovate (BRRRR).
MULA KURANG SESUAI BILA:
- Harga Renovasi Dah Melampau (post-2023):
- Kos bahan binaan, upah, dan tenaga kerja semakin naik → margin makin ketat.
- Valuer Bank Dah Kurang “Berani”:
- Bank makin konservatif → susah nak dapat value tinggi lepas renovate.
- Kawasan Dah Overdone:
- Contoh: Kawasan yang semua dah buat flip sampai harga terlalu tinggi → susah nak jual.
- Buyer Market Tak Lagi Minat:
- Kalau market target (M40 ke bawah) makin susah nak dapat loan, rumah yang dah refurbished pun susah nak let go.
Tips Kalau Nak Terus Buat (2025 & Ke Depan)
- Elak Flip di Kawasan Subsales Lemau
Fokus kawasan high demand (dekat hospital, IPT, kilang, LRT/MRT). - Kira Guna “Reverse Calculation”
→ Tentukan dulu harga jual akhir (exit price), tolak kos reno, legal, fee, dan margin → baru tahu harga beli berapa maksimum. - Timing Renovasi
→ Elak renovate masa material naik harga (sebelum CNY atau musim monsun), pilih timing strategik. - Tingkatkan Value-Add
→ Contoh: convert 2 bilik jadi 3, tambah bilik air, upgrade wiring – bukan sekadar cat & tiles. - Gabung Dengan BRRRR
→ Sewa dulu, stabilkan income, baru flip bila market naik.
Kesimpulan
| Soalan | Jawapan |
|---|---|
| Adakah masih sesuai? | Ya, tapi kena lebih selektif. Margin makin nipis, kena lebih cermat dan teliti buat perkiraan. |
| Sampai bila sesuai? | Selagi boleh dapat rumah bawah harga pasaran + kos reno munasabah + lokasi masih hot. |
| Nak mula sekarang? | Boleh, tapi kena fokus kawasan, kenal kontraktor yang boleh dipercayai dan kira betul-betul profit margin yang dikehendaki. |
Anda nak jadi REN??? Sila klik >>>> http://wasap.my/60192828264/Nakjadiren
Kamaruzaman Omar
“Nak Jual atau Beli Rumah di Shah Alam, Puncak Alam & Sungai Buloh? Hubungi Ejen Hartanah Berdaftar Kamaruzaman Omar”
- KENAPA APARTMENT MELODI PERDANA PUNCAK ALAM SANGAT BERBALOI UNTUK DIBELI?
- PEMBUKAAN TOL ECO GRANDEUR DAN PEMBINAAN STESEN ECRL “BOOMKAN” PUNCAK ALAM
- Pembukaan Persimpangan Bertingkat & Plaza Tol Eco Grandeur: Lonjakan Baharu Pasaran Hartanah Puncak Alam
- LARANGAN-LARANGAN YANG REN KENA PATUHI DALAM KERJANYA SEBAGAI REN
- STESEN ECRL PUNCAK ALAM: KENAPA MASIH RAMAI YANG BELUM TAHU KEWUJUDANNYA?
