Soalan ni sangat penting untuk semua pemilik hartanah sama ada rumah, kondominium mahu pun jenis-jenis lain:
“Macam mana nak jual rumah tanpa perlu top up duit sendiri?”
Sebab ramai yang rugi senyap-senyap, especially bila rumah dijual bawah baki loan, atau kos jualan lebih tinggi dari hasil jualan.
Objektif:
Jual rumah dan dapat duit bersih di tangan atau at least break even, BUKAN kena keluar duit poket sendiri. Kalau terpaksa pecahkan tabung gajah lagi pedih.
10 Tip Elak Kena Top Up Bila Jual Rumah
1. Semak Baki Pinjaman Terkini (Redemption Statement)
- Dapatkan dari bank → ini nilai sebenar yang bank akan tuntut masa penjualan.
- Jangan main agak-agak. Kadang-kadang baki pinjaman nampak RM250k, tapi redemption RM262k sebab interest + penalty.
2. Semak Nilai Pasaran Terkini
- Dapatkan market value (mv) dari pihak penilai berdaftar atau minta REN semak seterusnya semak berapa harga terkini dijual kawasan tersebut.
- Kalau nilai pasaran bawah baki pinjaman = RED FLAG awal.
3. Jangan Over-Mortgage (refinance tinggi sangat sebelum ni)
- Ramai buat refinance 90–100%, lepas tu nak jual rumah tu rugi sebab:
- Interest dah banyak makan.
- Market tak naik (atau jatuh).
4. Jangan Over-Reno Gila-Gila
- Renovasi RM100k belum tentu tambah RM100k nilai jualan.
- Buat reno kena dapatkan kebenaran Pihak Berkuasa Tempatan, nanti boleh naikkan nilai rumah masa nak jual nanti dan diambil kira oleh pihak penilai.
5. Faham Kos Jual Rumah
Kos jual rumah boleh cecah 5–7% dari harga jualan:
| Kos | Anggaran % |
|---|---|
| Legal Fee (SPA, Loan Discharge) | ±2% |
| Agen Hartanah (jika guna) | ±3% |
| RPGT (kalau kena) | 0–30% bergantung tahun beli |
| Bank penalty (early settlement) | ±1–3% (jika masih lock-in) |
Jadi kalau rumah jual RM300k, kos jualan boleh mencecah RM15–21k.
Kalau tak kira betul-betul, memang kena top up.
6. Elak Jual Dalam Tempoh “Lock-In Period” Loan
- Biasanya 3–5 tahun pertama → bank kenakan penalti jika settle awal.
- Semak Loan Agreement → cari “lock-in period” clause.
7. Negotiate Agen Fee (kalau margin sedikit)
- Kalau jualan margin kecil sangat, boleh bincang fee lebih rendah dengan REN.
- Bincang dengan REN berkaitan “agency fee” untuk bantu pihak pemilik.
8. Naikkan Nilai Rumah Dengan Minimum Kos
- Touch-up smart → cat luar/dalam, repair paip, baiki pintu, pasang lampu baru.
- Rumah nampak “fresh” boleh naikkan value (impression) dari mata buyer.
9. Jual Bila Permintaan Tinggi / Trend Naik
- Contoh: rumah landed freehold kawasan sekolah bagus/LRT selalu demand.
- Elak jual time overhang tinggi atau musim slow (contoh: lepas CNY, bulan puasa).
10. Guna REN Yang Pandai Buat Market Positioning
- REN yang pandai bina cerita hartanah (storytelling, bukan sekadar “4 bilik 3 bilik air”),
- REN boleh bantu cadangkan harga terbaik cadangkan harga “janji jual atau ikut suka hati owner”.
Bila Dah Terpaksa Jual Walau Ada Potensi Rugi:
Kalau betul-betul terdesak:
- Bincang dengan bank: buat loan restructuring, tunggu market stabil.
- Atau jadikan rumah tu sewaan sementara, cover loan dulu sampai value naik.
- Last option: jual dengan kerugian terkawal, tapi at least tahu rugi tu berapa dan kenapa.
Anda nak jadi REN??? Sila klik >>>> http://wasap.my/60192828264/Nakjadiren
Kamaruzaman Omar
